Umowa wykończenie mieszkania deweloperskiego – wzór 2025

Kupiłeś mieszkanie w stanie deweloperskim i marzysz o szybkim, bezproblemowym wykończeniu bez opóźnień czy nieprzyjemnych niespodzianek? Solidna umowa z wykonawcą to Twoja najlepsza ochrona – precyzyjnie określa zakres prac, terminy realizacji, cenę, strony umowy oraz gwarancje, minimalizując ryzyko sporów i pułapek prawnych. Pobierz gotowy wzór umowy w formacie PDF lub DOCX, łatwo dostosuj go do swoich potrzeb, a dzięki pisemnej formie zyskasz pełną transparentność i dowody w razie ewentualnych problemów. Poznaj krok po kroku, jak sformułować kluczowe klauzule, by uniknąć typowych błędów, takich jak niejasne rozliczenia czy brak kar umownych, i ciesz się wymarzonym wnętrzem bez stresu.

• Pobierz wzór umowy wykończenia mieszkania deweloperskiego PDF DOCX
• Korzyści pisemnej umowy wykończeniowej mieszkania deweloperskiego
• Strony i dane w umowie wykończenia mieszkania deweloperskiego
• Zakres prac w umowie na mieszkanie deweloperskie
• Terminy realizacji w umowie wykończeniowej deweloperskiej
• Cena i płatności w umowie wykończenia mieszkania deweloperskiego
• Materiały i gwarancja w umowie na mieszkanie deweloperskie
• Odbiór i klauzule ochronne umowy wykończeniowej deweloperskiej
• Pytania i odpowiedzi

Pobierz wzór umowy wykończenia mieszkania deweloperskiego PDF DOCX

Wzór umowy na wykończenie mieszkania deweloperskiego to gotowy szablon. Znajdziesz w nim pola do uzupełnienia danych stron, zakresu robót i terminów. Format PDF nadaje się do druku, DOCX pozwala na edycję w Wordzie. Pobierz oba, by wybrać wygodny. Szablon zgodny z Kodeksem cywilnym i prawem budowlanym. Uzupełnij go samodzielnie lub z pomocą prawnika.

Struktura wzoru obejmuje wstęp z danymi stron. Dodano załączniki: opis prac, kosztorys, harmonogram. Klauzule ochronne chronią przed zmianami zakresu. Wzór zawiera protokół odbioru i kary za opóźnienia. Edytuj daty, ceny i adres nieruchomości. To podstawa bezpiecznego zlecenia.

• Krok 1: Pobierz plik PDF do podglądu stałej treści.
• Krok 2: Otwórz DOCX i wpisz dane osobowe zleceniodawcy oraz wykonawcy.
• Krok 3: Dostosuj zakres prac w załączniku nr 1.
• Krok 4: Uzupełnij terminy i cenę ryczałtową.
• Krok 5: Dodaj podpisy stron po weryfikacji.

Szablon minimalizuje błędy. Unikniesz ogólników w opisie robót. Wzór przewiduje sytuacje jak wzrost cen materiałów. Podpisz dwie kopie – jedną dla każdej strony. Przechowuj oryginał w bezpiecznym miejscu. To Twój dowód w razie sporu.

Zobacz także: Cena wykończenia mieszkania za m² w 2025

Korzyści pisemnej umowy wykończeniowej mieszkania deweloperskiego

Pisemna umowa to Twoja tarcza przed nieuczciwymi wykonawcami. Określa dokładnie, co i kiedy dostaniesz. Bez niej trudno udowodnić zakres prac. Umowa zapobiega eskalacji kosztów. Daje podstawę do kar umownych za zwłokę. Chroni finanse i nerwy.

Kluczowa zaleta to jasny zakres robót. Wykonawca nie dorzuci ukrytych pozycji. Umowa wymusza terminy – np. 0,1% kary dziennie od wartości. Łatwiej rozliczyć płatności etapami. W sporze sąd bierze ją pod uwagę. To narzędzie kontroli projektu.

• Precyzja: Każdy szczegół zapisany czarno na białym.
• Ochrona: Klauzule na force majeure i ubezpieczenie OC.
• Rozliczalność: Faktury powiązane z odbiorem etapów.
• Bezpieczeństwo: Prawo odstąpienia bez strat.

Umowa buduje zaufanie między stronami. Wykonawca wie, czego oczekujesz. Ty masz pewność co do jakości. Redukuje ryzyko podwykonawców bez zgody. W efekcie wykończenie przebiega płynnie. Warto poświęcić czas na jej sporządzenie.

Zobacz także: Ile kosztuje wykończenie mieszkania ze stanu deweloperskiego 2025?

Bez umowy ryzykujesz chaos. Prace mogą się przedłużyć miesiącami. Koszty wzrosną o 20-30%. Pisemna forma to inwestycja w spokój. Sąd często orzeka na korzyść lepiej udokumentowanej strony. Wybierz wzór i dostosuj.

Strony i dane w umowie wykończenia mieszkania deweloperskiego

Strony umowy to zleceniodawca i wykonawca. Zleceniodawca podaje imię, nazwisko, PESEL, adres zamieszkania. Wykonawca dodaje NIP, REGON, KRS lub CEIDG. Obie strony wpisują dane kontaktowe. To podstawa identyfikacji. Bez nich umowa traci moc.

Adres nieruchomości musi być precyzyjny. Wpisz pełny: ulica, numer, kod pocztowy, miasto. Dodaj numer lokalu i kondygnację. Określ stan deweloperski w opisie. To unika pomyłek przy realizacji. Sąd wymaga takich detali.

• Zleceniodawca: Dane z dowodu osobistego lub aktu notarialnego.
• Wykonawca: Dane firmy z ewidencji przedsiębiorców.
• Nieruchomość: Księga wieczysta, numer działki.
• Kontakty: Telefon, e-mail do bieżącej komunikacji.
• Data umowy: Dzień, miesiąc, rok sporządzenia.

Podpisy stron potwierdzają zgodę. Świadkowie nie są obowiązkowi, ale wzmacniają dowód. Dołącz skany dokumentów tożsamości. W przypadku spółdzielni wpisz reprezentanta. To chroni przed fałszerstwami. Wszystko w nagłówku umowy.

Zakres prac w umowie na mieszkanie deweloperskie

Zakres prac opisuj w załączniku nr 1. Wymień ściany: tynkowanie, malowanie, tapetowanie. Podłogi: wylewka, panele, terakota. Sufity: płyty g-k, malowanie. Unikaj fraz jak "standard deweloperski". To lista szczegółowa z normami PN-EN.

Instalacje elektryczne: punkty gniazd, oświetlenia. Hydraulika: punkty wod-kan, grzejniki. Dodaj drzwi wewnętrzne, stolarkę okienną. Opisz wizualizacje lub rzuty. Wykonawca zobowiązuje się do tego. Zmiany wymagają aneksu.

• Ściany i sufity: Materiały, grubość warstw.
• Instalacje: Schematy, moc urządzeń.
• Wykończenie: Kolory, faktury powierzchni.
• Czyszczenie: Po zakończeniu prac.
• Dodatki: Montaż AGD, mebli wbudowanych.

Użyj kosztorysu szczegółowego. Podziel na etapy: przygotowanie, surowe, wykończeniowe. Dołącz zdjęcia przed i po. To minimalizuje spory. Wykonawca nie rozszerzy zakresu bez dopłaty. Ty kontrolujesz postępy.

Normy budowlane w opisie podnoszą jakość. Np. PN-EN 13329 dla paneli. Unikniesz tanich substytutów. Załącznik podpisują obie strony. To serce umowy. Precyzja tu decyduje o sukcesie.

Terminy realizacji w umowie wykończeniowej deweloperskiej

Terminy podaj konkretnie: data rozpoczęcia i oddania. Np. start 15 października 2025, koniec 30 listopada. Podziel na etapy: 2 tygodnie na instalacje, 3 na ściany. Kary za opóźnienie: 0,1% wartości dziennie. Maksymalnie 30 dni zwłoki bez odstąpienia.

Siła wyższa: powódź, strajk – przedłuża terminy. Wymagaj harmonogramu tygodniowego. Wykonawca zgłasza opóźnienia pisemnie. Ty masz prawo wstrzymać płatności. To dyscyplinuje ekipę.

• Etap 1: Przygotowanie – 7 dni.
• Etap 2: Instalacje – 14 dni.
• Etap 3: Wykończenie – 21 dni.
• Etap 4: Odbiór – 3 dni.
• Całość: 45 dni kalendarzowych.

Ustal daty w odniesieniu do podpisania. Dodaj bufor na święta. Monitoruj postępy zdjęciami. Opóźnienie ponad 14 dni – prawo do kar. Umowa kończy się protokołem. To trzyma projekt w ryzach.

Cena i płatności w umowie wykończenia mieszkania deweloperskiego

Cena ryczałtowa: stała suma, np. 80 000 zł netto. Lub kosztorys ramowy z limitem +10%. VAT osobno. Harmonogram płatności: zaliczka 20%, po instalacjach 30%, po ścianach 30%, reszta po odbiorze. Faktury w 7 dni.

Tabela płatności ułatwia kontrolę:

• Zaliczka: Na materiały, zwrotna przy rezygnacji.
• Transze: Po zdjęciach i protokole.
• Rozliczenie: Faktura VAT 23%.
• Zmiany: Aneks z dopłatą.

Indeksuj cenę do inflacji materiałów. Wykonawca ponosi wzrosty. Ty wstrzymujesz przy wadach. To fair play. Rozliczaj gotówką lub przelewem. Zachowaj potwierdzenia.

Bez harmonogramu ryzykujesz nadpłaty. Limity chronią przed runaway costs. Sąd egzekwuje płatności tylko za wykonane prace. Precyzja ceny to podstawa. Ustal wszystko z góry.

Materiały i gwarancja w umowie na mieszkanie deweloperskie

Materiały: określ marki lub równoważne, np. panele Kronospan kl. AC4. Wykonawca dostarcza specyfikację do akceptacji. Ty zatwierdzasz substytuty. Norma PN-EN dla każdego. To zapewnia jakość.

Gwarancja: 5 lat rękojmi z KC. Plus gwarancja producenta na instalacje – hydraulika 3 lata, elektryka 5 lat. Wykonawca naprawia wady bezterminowo. Zgłaszaj pisemnie. Termin na reakcję: 14 dni.

• Materiały: Lista w załączniku nr 2 z cenami.
• Akceptacja: Prawo weta dla zleceniodawcy.
• Sprzęt: Własny lub wynajęty przez wykonawcę.
• Gwarancja: Pisemna karta od producenta.
• Rękojmia: Za wady ukryte do 5 lat.

Ubezpieczenie OC wykonawcy obowiązkowe. Pokrywa szkody w mieszkaniu. Materiały przechowywane na budowie pod odpowiedzialnością. To minimalizuje ryzyka. Wymagaj paragonów. Gwarancja przedłuża żywotność wykończenia.

Odbiór i klauzule ochronne umowy wykończeniowej deweloperskiej

Odbiór: protokół z listą usterek. Udział inspektora budowlanego opcjonalny. Termin usunięcia wad: 14 dni. Płatność ostateczna po akceptacji. Podpisy potwierdzają stan.

Klauzule ochronne: zakaz podwykonawców bez zgody. Prawo odstąpienia przy naruszeniach – zwrot zaliczki. Mediacja przed sądem. Sąd właściwy wg adresu nieruchomości. Koszty na przegranego.

• Protokół: Zdjęcia, opis wad.
• Inspektor: Neutralna ocena.
• Odstąpienie: 14 dni na rozwiązanie.
• Ubezpieczenie: OC i majątkowe.
• Sporów: Mediacja, potem sąd.

Zapewnij dostęp do mieszkania po odbiorze. Wykonawca usuwa gruz. Klauzule chronią przed chaotyczną ekipą. Sąd respektuje takie zapisy. Odbiór to finisz projektu. Zrób go dokładnie.

Pytania i odpowiedzi

• Co musi zawierać umowa na wykończenie mieszkania deweloperskiego?

  Umowa powinna precyzyjnie określać strony (zleceniodawca i wykonawca) z danymi identyfikacyjnymi, adres nieruchomości, zakres prac w załączniku z listą materiałów i normami (np. PN-EN), terminy realizacji z datami rozpoczęcia i oddania, sposób rozliczeń (ryczałt lub kosztorys ramowy), materiały i sprzęt, rękojmię (min. 5 lat), procedurę odbioru oraz klauzule ochronne jak ubezpieczenie OC wykonawcy.

• Jak określić zakres prac w umowie wykończeniowej mieszkania deweloperskiego?

  Zakres prac opisuj w załączniku z szczegółową listą robót, materiałów (określone marki lub równoważne z prawem akceptacji), wizualizacjami i normami technicznymi. Unikaj ogólników jak standard deweloperski – precyzja minimalizuje spory.

• Jakie kary umowne za opóźnienia wprowadzić w umowie?

  Określ kary jako 0,1% wartości umowy za każdy dzień opóźnienia, z limitem np. 10% całkowitej kwoty. Dodaj klauzulę force majeure oraz harmonogram płatności powiązany z etapami (zaliczka, transze, faktura VAT po odbiorze).

• Jakie klauzule ochronne warto umieścić w umowie na wykończenie mieszkania?

  Włącz ubezpieczenie OC wykonawcy, zakaz podwykonawców bez zgody, prawo odstąpienia od umowy przy naruszeniach, protokół odbioru z inspektorem budowlanym i terminem na usunięcie usterek (np. 14 dni), rękojmię 5 lat plus gwarancję producenta, mediację przed sądem oraz klauzulę o kosztach sądowych na rzecz zwycięzcy.