Czy piwnica wlicza się do czynszu? Najem i wspólnota

Czy za piwnicę płaci się czynsz?

Za piwnicę nie płaci się czynszu liczonego od metrów mieszkania, ale piwnica może podnieść część miesięcznych opłat. Wynik zależy od dwóch rzeczy: czy jesteś najemcą, czy właścicielem lokalu, oraz czy piwnica jest przynależna do Twojego mieszkania, czy pozostaje częścią wspólną budynku.

Najemca płaci czynsz określony w umowie albo, przy najmie regulowanym, wyliczony od powierzchni użytkowej lokalu, która piwnicy nie obejmuje. Właściciel mieszkania we wspólnocie płaci zaliczki i opłaty, z których część zależy od udziału w nieruchomości wspólnej, a do udziału wlicza się powierzchnia pomieszczeń przynależnych, w tym piwnicy. Dlatego dwie osoby z tego samego bloku mogą dostać na to pytanie różne, a jednocześnie poprawne odpowiedzi.

Co wlicza się do czynszu za mieszkanie we wspólnocie?

U właściciela lokalu „czynsz” to w praktyce suma kilku pozycji o różnej podstawie naliczania. Jak wyjaśnia poradnik o opłatach we wspólnocie a powierzchni lokalu, prawnie nie jest to czynsz w znaczeniu typowym dla najmu, tylko przede wszystkim:

• zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną,
• wpłaty na fundusz remontowy,
• opłaty związane z lokalem, np. za wodę, ścieki, centralne ogrzewanie i wywóz odpadów.

Koszty zarządu nieruchomością wspólną właściciele ponoszą co do zasady proporcjonalnie do swoich udziałów. Udział to stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni wszystkich lokali wraz z ich pomieszczeniami przynależnymi. Opłaty za media i odpady mogą być rozliczane według odrębnych zasad, np. liczników, regulaminu albo uchwał wspólnoty, więc metraż piwnicy nie musi mieć na nie wpływu.

Czy piwnica wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu?

Nie, piwnica nie wchodzi do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów zalicza do niej pokoje, kuchnie, spiżarnie, przedpokoje, alkowy, hole, korytarze, łazienki i inne pomieszczenia służące mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora. Wyłącza natomiast balkony, tarasy, loggie, antresole, szafy i schowki w ścianach, pralnie, suszarnie, wózkownie, strychy, piwnice i komórki przeznaczone do przechowywania opału.

Ta sama ustawa wiąże ustalenie czynszu z powierzchnią użytkową lokalu. Dlatego, jak wskazuje odpowiedź Rzeczpospolitej o czynszu regulowanym i powierzchni piwnic, piwnica nie jest wliczana do czynszu regulowanego.

Ta zasada działa też przy podawaniu metrażu mieszkania. Omówienie PMG Partner o piwnicach w bloku podaje przykład: mieszkanie o powierzchni użytkowej 62 m² z piwnicą 8 m² nadal jest oferowane jako lokal 62 m², a nie 70 m². Piwnica jest związana z lokalem jako pomieszczenie przynależne, ale nie zwiększa jego powierzchni użytkowej.

Piwnica w metrażu mieszkania od dewelopera

Brakuje przepisów, które jednoznacznie określałyby sposób obliczania powierzchni użytkowej, a w praktyce stosuje się dwie Polskie Normy: PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836:1997. Zwraca na to uwagę poradnik Pewnego Lokalu o piwnicy i powierzchni użytkowej. Przy zakupie od dewelopera sprawdź więc, według jakiej metody podano metraż i czy obejmuje on pomieszczenia przynależne.

Komórki lokatorskie w nowych budynkach są zwykle sprzedawane odpłatnie, z osobno wyznaczoną ceną metra kwadratowego. Materiał Inspekcji Domu o piwnicy i powierzchni mieszkania wyjaśnia, że doliczenie piwnicy do metrażu sprzedaży obniża wyliczoną cenę za m², co zaburza porównanie mieszkania z innymi ofertami w okolicy.

Kiedy metraż piwnicy wpływa na czynsz, opłaty i podatki?

Metraż piwnicy liczy się w udziale we wspólnocie i w podatku od nieruchomości, a nie liczy się w powierzchni użytkowej lokalu ani w czynszu regulowanym. Zestawienie porządkuje najczęstsze sytuacje.

Czy piwnica przynależy do mieszkania?

Nie zawsze: piwnica może być pomieszczeniem przynależnym do lokalu, ale może też pozostać częścią nieruchomości wspólnej. Rozstrzygają to dokumenty ustanowienia odrębnej własności lokalu, a nie samo wieloletnie korzystanie z konkretnej komórki.

Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali do lokalu mogą przynależeć jako jego części składowe pomieszczenia, nawet jeśli nie przylegają do niego albo znajdują się poza budynkiem; przepis wymienia przykładowo piwnicę, strych, komórkę i garaż. Poradnik ePorady24 o opłacie za piwnicę we wspólnocie wskazuje, że decydują akt notarialny z rzutem kondygnacji, opis lokalu i wpisy w księdze wieczystej. Jeśli akt mówi, że do lokalu przynależy piwnica o określonej powierzchni, jest ona częścią składową lokalu. Sprzedaż kolejnych mieszkań bez piwnic jest dopuszczalna, jeżeli wynika z dokumentów wyodrębnienia lokali.

Pewny Lokal opisuje, że przynależności kupowane z mieszkaniem wpisuje się do działu I-O księgi wieczystej lokalu („Oznaczenie nieruchomości”). Na rynku wtórnym przynależność bywa wpisana w dziale I-Sp księgi lokalu albo w dziale III księgi budynkowej i gruntowej, gdy oddano ją do wyłącznego korzystania na podstawie umowy quoad usum. Zdarza się też, że przynależność nie jest wpisana wcale i wtedy trzeba ustalić, na jakiej podstawie korzystasz z piwnicy.

Umowa quoad usum daje prawo wyłącznego korzystania z określonej części wspólnej, ale nie przenosi metrażu piwnicy do powierzchni użytkowej mieszkania, bo ta piwnic nie obejmuje. Podobne pytanie dotyczy garażu: zobacz, czy garaż w bryle budynku wlicza się do powierzchni użytkowej.

Jak piwnica wpływa na opłaty we wspólnocie mieszkaniowej?

Piwnica przynależna do lokalu podnosi opłaty liczone od udziału, czyli przede wszystkim zaliczki na koszty zarządu i fundusz remontowy. Nie wpływa natomiast na opłaty rozliczane według liczników albo innych zasad niezależnych od powierzchni.

Jeśli przyjąć liczby z przykładu PMG Partner i założyć, że piwnica jest przynależna, do obliczenia udziału trafia 70 m² (62 m² mieszkania i 8 m² piwnicy), choć powierzchnia użytkowa lokalu nadal wynosi 62 m². Powierzchnia piwnicy nie powinna być jednak doliczana drugi raz, jeśli została już ujęta w powierzchni przyjętej do obliczenia udziału.

Inaczej jest z piwnicą, która formalnie pozostaje częścią wspólną. Jej metraż nie wchodzi do udziału Twojego lokalu, bo udział liczy się z powierzchni lokali i pomieszczeń przynależnych, ale wspólnota może ustalić zasady korzystania z takiej piwnicy, w tym opłatę. Osobną sprawą jest energia zużywana w komórce, którą opisujemy w tekście kto płaci za prąd w piwnicy w bloku.

Kiedy opłata za piwnicę jest zgodna z prawem?

Według ePorady24 opłata za piwnicę jest zgodna z prawem, jeżeli piwnica została wpisana w akcie notarialnym jako pomieszczenie przynależne do lokalu albo gdy właściciel korzysta z piwnicy stanowiącej część wspólną na zasadach ustalonych przez wspólnotę. Nieprawidłową uchwałę wspólnoty można zaskarżyć do sądu, zasadniczo w terminie 6 tygodni od jej podjęcia albo od zawiadomienia o jej treści.

Czy od piwnicy płaci się podatek od nieruchomości?

Tak, na potrzeby podatku od nieruchomości piwnica wpisana do księgi wieczystej wlicza się do powierzchni, ale tylko przy odpowiedniej wysokości. Według zasad ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z 1991 r., opisanych w artykule Pewnego Lokalu o piwnicy w metrażu mieszkania, pomieszczenia o wysokości powyżej 2,20 m liczą się w 100%, o wysokości 1,40-2,20 m w 50%, a niższe nie są wliczane.

Wynika to z innej definicji powierzchni. Rzeczpospolita wyjaśnia, że dla celów podatku chodzi o powierzchnię użytkową budynku, mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem klatek schodowych i szybów dźwigowych, a za kondygnację uważa się też piwnice, sutereny, garaże podziemne i poddasza użytkowe. Czynsz opiera się natomiast na powierzchni użytkowej lokalu, z której piwnice są wyłączone.

Pewny Lokal dodaje, że piwnica nie wlicza się do powierzchni użytkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn ani ustawy o ochronie praw lokatorów. Wysokość pomieszczenia ma znaczenie także przy ocenie, kiedy piwnica nie jest kondygnacją budynku.

Czy wynajmujący może doliczyć piwnicę do czynszu najmu?

Przy czynszu regulowanym nie, bo jego podstawą jest powierzchnia użytkowa lokalu bez piwnicy. W najmie na warunkach rynkowych wysokość czynszu i zakres najmu wynikają z umowy, więc o piwnicy decydują jej zapisy, a nie sam metraż komórki.

Gdy piwnica jest wynajmowana razem z mieszkaniem, umowa powinna to jasno opisać i nie podawać metrażu piwnicy jako powierzchni użytkowej mieszkania. Brak takiego rozróżnienia otwiera pole do sporu, gdy najemca pyta, dlaczego opłaty są wyższe, niż sugeruje powierzchnia lokalu.

Przed podpisaniem umowy najmu sprawdź, czy dokument zawiera:

• powierzchnię użytkową mieszkania podaną osobno od powierzchni piwnicy,
• informację, czy piwnica wchodzi w zakres najmu i którą konkretnie komórkę obejmuje,
• zapis, czy za piwnicę jest osobna opłata i jak ją wyliczono (stała kwota albo kwota od powierzchni),
• wykaz opłat wchodzących w czynsz oraz tych rozliczanych osobno, np. mediów i odpadów.

Jak sprawdzić, czy piwnica została prawidłowo ujęta w opłatach?

Porównaj dokumenty własności z kartoteką naliczeń: piwnica powinna być policzona raz i tylko tam, gdzie ma to podstawę. Przy wyjaśnianiu rozbieżności z zarządcą lub wynajmującym przydadzą się następujące dokumenty.

1. Akt notarialny i rzut kondygnacji: czy piwnica jest pomieszczeniem przynależnym i jaką ma powierzchnię.
2. Księga wieczysta lokalu: wpis w dziale I-O albo I-Sp, a przy umowie quoad usum także wpis w księdze budynkowej i gruntowej.
3. Udział w nieruchomości wspólnej: czy obejmuje piwnicę i czy jej powierzchnia nie została doliczona drugi raz.
4. Uchwały wspólnoty i regulamin rozliczeń: jak naliczane są zaliczki, media i ewentualne opłaty za części wspólne.
5. Indywidualna kartoteka naliczeń: od jakiej powierzchni liczono każdą pozycję.
6. W najmie: umowa i pisemne wyliczenie czynszu od wynajmującego, z rozbiciem na powierzchnię i stawki.

Jeśli zarządca lub wynajmujący nie wyjaśni rozbieżności, skonsultuj dokumenty z prawnikiem zajmującym się prawem lokalowym. Przy uchwale wspólnoty pilnuj opisanego wyżej sześciotygodniowego terminu na zaskarżenie.

Błędy przy rozliczaniu piwnicy, na które trzeba uważać

• Podawanie metrażu piwnicy jako części powierzchni użytkowej mieszkania w umowie najmu lub ogłoszeniu.
• Podwójne liczenie piwnicy: raz w udziale, drugi raz jako dodatkowa powierzchnia w tej samej pozycji opłat.
• Mylenie powierzchni użytkowej budynku dla celów podatku z powierzchnią użytkową lokalu, od której liczy się czynsz.
• Założenie, że każda piwnica w bloku należy do mieszkania, bez sprawdzenia aktu notarialnego i księgi wieczystej.
• Brak w umowie najmu zapisu, czy piwnica wchodzi w zakres najmu i czy jest za nią osobna opłata.